MUTUO AL 100%


Cenni sui Mutui

Il mutuo cè una delle poche forme di finanziamento che consente di acquistare un immobile (che sia esso a destinazione residenziale o ad uso commerciale) o di procedere con la ristrutturazione o la costruzione ex novo di un fabbricato. Le finalità che spingono un soggetto ad avanzare una richiesta di mutuo sono molteplici: il diritto di proprietà dell'abitazione principale (evitando escamotage come affitti, leasing o comodato d'uso), la possibilità di concludere un affare allettante come quello della vendita all'asta, oppure rilevare un'attività economica in fallimento per realizzare il sogno di mettersi in proprio. Esistono mutui appositamente studiati per finanziare operazioni economiche, come ad esempio gli investimenti in Ricerca e Sviluppo da parte di una società, oppure quelli per l'acquisto di materie prime. Non da ultimo permane ancora l'idea secondo cui la proprietà di un immobile è garanzia di solidità nel futuro, nonostante la crisi economica abbia falciato nettamente il mercato dimezzando il potere d'acquisto e potenziando il settore degli affitti. E' necessario ribadire però che la concessione di un mutuo da parte di un intermediario finanziario, che sia esso una banca o un istituto di credito riconosciuto come tale dalla legge soggiace al possesso di una serie di requisiti, in presenza dei quali si potrà ottenere un capitale idoneo a coprire fino all'80% del valore economico oggetto del mutuo. Difficile sarà invece riuscire ad offrire adeguate garanzie che possano convincere una banca a finanziare l'intera cifra avanzata dal cliente. Difficile non è sinonimo di impossibile.


Mutui al 100%: Caratteristiche

Il mutuo è un istituto giuridico, ovverosia un contratto definito peculiarmente dagli artt. 1813 e seguenti del codice civile. E' un negozio sinallagmatico, fondato su obbligazioni reciproche in capo al mutuante (la banca) e al mutuatario (il privato). Le parti si obbligano rispettivamente a consegnare una determinata quantità di cose fungibili (in questo caso una somma di denaro) con la garanzia che le stesse saranno restituite in un secondo momento nella stessa quantità e della medesima specie. In presenza di specifiche garanzie, la banca, o un qualsiasi istituto di credito, provvederà alla concessione del mutuo per un valore che oscilla fra il 50% e l'80% della richiesta avanzata dal cliente. Se trattasi, ad esempio, dell'acquisto di un immobile, l'ente, previa perizia, erogherà circa 3/4 del capitale necessario, obbligando il mutuatario a disporre di una cifra iniziale che ricopra il restante 20% del totale. Il mutuo al 100% ha come caratteristica di base quella di finanziare l'intero importo richiesto dal cliente, adottando una serie di misure necessarie per garantire l'integrale restituzione del capitale prestato. Con la crisi immobiliare che ha disincentivato l'acquisto delle case, e con la diminuzione di richieste di investimenti da parte di soggetti privati, il Governo ha varato una legge, la n. 147 del 2013, che istituisce il Fondo di Garanzia per i Mutui Prima Casa. Al fondo aderiscono una serie di istituti bancari (la normativa è reperibile presso il sito dell'ABI (www.abi.it) alcuni dei quali garantiscono un finanziamento pari al 100% del valore del mutuo. L'iniziativa è però rivolta all'acquisto della prima casa da parte di giovani che siano essi coppie, nuclei familiari o single) con un'età non superiore ai 40 anni e per una cifra massima di 250 mila euro. Esistono numerosi progetti, come il Fondo PMI, volti a tutelare prestiti finalizzati all'attività di impresa, ma la cifra erogabile, anche in questo caso, difficilmente supera l'80%. Per un mutuo al 100% è necessario che il debitore sia a conoscenza di alcune peculiarità. La cifra dovrà essere proporzionale alle effettive esigenze, in maniera tale da ricoprire l'effettivo valore del bene oggetto di mutuo. Al momento della richiesta il mutuatario non dovrà avere altri finanziamenti in corso, per la semplice ragione che una rata del mutuo non può superare, per legge, un terzo dello stipendio o del reddito percepito. Alcuni istituti richiedono altresì la dimostrazione di un contratto di lavoro a tempo indeterminato, con un'attività pregressa di almeno sei mesi.


Mutui al 100%: Tassi di Interesse

Particolare caratteristica del mutuo è quella della corresponsione degli interessi, il cui scopo è quello di rendere fruttifero il capitale concesso in prestito. La logica di fondo consiste nel fatto che, erogando un finanziamento, la banca sottrae parte delle liquidità a sua disposizione che potrebbe essere spesa in altro modo. Il compenso per il prestito concesso a mutuo deve essere quindi remunerato, e tale remunerazione assume il nome giuridico di frutti civili. Gli interessi sono obbligatori da parte del mutuatario (art. 1815 c.c.) e si determinano sulla base dell'art. 1284 c.c.. Quest'ultimo stabilisce che: Il saggio degli interessi legali è determinato in misura pari al 2,5 per cento in ragione d'anno. Il Ministro del tesoro, con proprio decreto [...] può modificarne annualmente la misura [...]. Allo stesso saggio si computano gli interessi convenzionali, se le parti non ne hanno determinato la misura. Questa tipologia di interessi assume il nome di INTERESSI LEGALI.
L'articolo prosegue: Gli interessi superiori alla misura legale devono essere determinati per iscritto; altrimenti sono dovuti nella misura legale. Gli interessi applicati dall'istituto di credito aumentano in base all'ammontare del capitale concesso. Ad una cifra maggiore a copertura del mutuo corrisponderanno interessi elevati, la cui soglia si innalzerà ulteriormente se si procede con la richiesta di un mutuo al 100%. Tale oscillazione, riconosciuta dalla legge proprio dall'art. 1284 del c.c., consente di tutelare quelle somme cospicue concesse in mutuo. Il mutuatario otterrà l'intero finanziamento, ma il loan to value sarà superiore rispetto alle altre tipologie di mutuo. Il rischio dell'inadempimento è maggiore e giustifica quindi l'applicazione di un tasso superiore a quello medio. La legge tutela altresì il mutuatario dall'applicazione di un tasso così detto USURARIO. Se da una parte la banca può esercitare il diritto a chiedere interessi maggiori, dall'altra la stessa dovrà attenersi entro una certa soglia, al superamento del quale gli interessi si reputeranno usurari. Il calcolo viene effettuato tenendo conto di una serie di indici definiti dalla Banca d'Italia (www.bancaditalia.it) e, qualora il debitore dovesse accertare il superamento della soglia, gli interessi non saranno più dovuti e si potrà procedere con la richiesta di restituzione della somma eccedente il tasso medio legale.


Mutui al 100%: Le Garanzie

La concessione del mutuo è strettamente connessa al possesso di alcuni requisiti, che diventano più peculiari qualora si proceda alla richiesta di un finanziamento a copertura del 100% del fabbisogno. Al mutuatario viene richiesto di dimostrare il possesso di una busta paga, o di un certificato di reddito che attesta la libera professione, e in alcuni casi anche un rapporto di lavoro superiore ai sei mesi dall'assunzione. Oltre al reddito sarà cura della banca verificare il merito creditizio del debitore, accertando che in capo allo stesso non siano aperte vertenze circa protesti o iscrizione nei registri CRIF. Una serie di garanzie dovranno essere dimostrate per assicurare la restituzione del capitale: bisognerà rilasciare una fideiussione da parte di un prossimo congiunto anch'egli in possesso di idonee garanzie, e istituire un'ipoteca su di un immobile, che potrebbe essere anche quello oggetto del mutuo. Per ottenere un muto al 100% la banca chiederà la sottoscrizione di alcune polizze, alcune delle quali sono obbligatorie, altre invece facoltative.


Mutui al 100%: Le polizze

All'atto della contrattazione per la stipula di un mutuo, sarà necessario sottoscrivere delle polizze assicurative. Alcune di esse sono obbligatorie per legge, altre invece sono rimandate all'autonomia contrattuale delle parti. Innanzitutto sarà obbligatorio sottoscrivere una polizza furto-incendio contro i danni, che potrebbero deprezzare il valore del bene incidendo di conseguenza sul soddisfacimento dell'ipoteca. Tale polizza coesiste a prescindere della cifra concessa in mutuo. Tra le polizze facoltative si annovera la polizza mutuo. Anch'essa prescinde dall'ammontare del capitale erogato dall'istituto di credito. La polizza mutuo trova fondamento nel Decreto Legge n. 1 del 24 Gennaio 2012. La ratio è quella di garantire ulteriori coperture al finanziamento, mediante l'intervento di un'agenzia di assicurazioni. Questa garantirà l'adempimento del mutuatario nel momento in cui si troverà inadempiente per cause o circostanze a lui non imputabili. E' l'esempio della morte improvvisa del debitore, o quella di un infortunio che potrebbe diminuire la capacità lavorativa incidendo negativamente sulla percezione del reddito. Anche la perdita di lavoro può essere oggetto della polizza mutuo, a maggior ragione in un tempo in cui i contratti di lavoro determinato sovrastano quelli di rapporto indeterminato. La legge tutela sia la banca che il debitore principale, prevedendo che l'istituto di credito debba sottoporre al mutuatario almeno due preventivi di polizza stipulati da gruppi assicurativi diversi e non riconducibili alla banca. Il debitore può, inoltre, individuare autonomamente la polizza migliore sul mercato, presentandola in un secondo momento all'istituto bancario. La banca non potrà condizionare l'erogazione del mutuo alla sottoscrizione di una polizza da lei presentata, obbligandola a contrattare con il cliente sulla scelta della migliore offerta. La polizza assicurativa fideiussoria è, invece, obbligatoria. Il suo fondamento è la delibera CICR del 22 Aprile 1995, che obbliga ogni istituto di credito alla richiesta di garanzie integrative da parte del mutuatario. Le garanzie integrative dovranno coprire quella percentuale del totale di mutuo non idoneamente avallata, qualora la cifra concessa sia pari al 100% del fabbisogno del mutuatario. In altri termini, la polizza assicurativa fideiussoria ha lo scopo di supportare l'adempimento di quella porzione di capitale oggetto di mutuo non assicurata da altre garanzie. Nel caso del mutuo al 100%, l'80% del capitale è coperto da reddito, fideiussione tradizionale e polizza mutuo. La restante porzione, ovverosia il 20%, troverà copertura con la polizza assicurativa fideiussoria. La polizza assicurativa fideiussoria trova fondamento giuridico anche all'interno del codice civile. L'istituto è l'unione di due discipline legali: il contratto di assicurazione, di cui all'art. 1882 del c.c., e la garanzia fideiussoria, di cui all'art. 1936 e ss del c.c.. Il rapporto è trilaterale e coinvolge come parti il contraente, ovverosia il mutuatario, il fideiussore (che potrebbe essere un'agenzia assicurativa) e un beneficiario, cioè il mutuante. La polizza può essere stipulata anche con enti bancari, oltre che con gruppi assicurativi. Se concessa da un'agenzia di assicurazione, la polizza non prevederà ulteriori garanzie oltre a quella del pagamento delle rate. Se rilasciata da un istituto di credito, le garanzie potrebbero aumentare incidendo sui tempi e sulle modalità di rilascio del mutuo. La presenza di polizze assicurative, obbligatorie o facoltative, potrebbe consentire l'erogazione di un mutuo al 100%, a maggior ragione se non si possiede un capitale iniziale su cui fondare la richiesta del finanziamento. E' necessario sottolineare che la presenza di garanzie e di assicurazioni ha come conseguenza l'aumento della rata mensile, comportando la progettazione di un piano di ammortamento molto oneroso.

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