MUTUO IMMOBILI IN ASTA


Perché Comprare in Asta

La crisi economica ha fortemente minato il settore immobiliare, incidendo negativamente anche sull'acquisto e sulla vendita degli immobili. Il fallimento di numerose imprese e l'impossibilità di sanare debiti stipulati con le banche ha aumentato in maniera esponenziale il ricorso alle procedure esecutive da parte dei creditori, con lo scopo di riuscire a recuperare, in tutto o in parte, il valore del credito oggetto del negozio giuridico. Le procedure esecutive, riconosciute e disciplinate in maniera dettagliata dalla legge, consentono di vendere beni appartenenti al debitore, che potrebbero consistere in oggetti di vario genere o, più precisamente, in immobili. Infatti, è diritto del creditore rivalersi sui beni patrimoniali presenti e futuri di proprietà della controparte inadempiente. Lo prevede l'art. 2740 del codice civile, e lo specifica il Libro III del codice di procedura civile, intitolato Del Processo di Esecuzione. L'esproprio di beni mobili ed immobili si conclude con la vendita degli stessi all'asta. Il ricavato servirà a soddisfare i creditori per un valore pari al debito vantato, compresi gli interessi.
L'asta si rivela un'ottima occasione per acquistare beni a prezzi convenienti. Essendo aperta a tutti (art. 579 c.p.c.) chiunque può presentare un'offerta all'incanto, sia personalmente che per mezzo di un mandatario munito di procura speciale. L'opportunità di comprare un immobile ad un costo competitivo potrebbe rivelarsi una chance da non lasciarsi sfuggire. Fino a qualche tempo fa la possibilità di concludere un affare conveniente era riservata a chi possedeva adeguate risorse finanziarie che consentissero il pagamento immediato dell'immobile venduto all'asta, ma è da un pò di anni che alcuni istituti di credito, in convenzione con altrettanti Tribunali, hanno messo a punto una specifica tipologia di mutuo appositamente studiata a favore di tutti quei soggetti che vogliono partecipare ad un asta, ma non posseggono liquidità adeguata per proseguire con le offerte.


Definizione E Caratteristiche Dei Mutui In Asta

Il mutuo è un negozio giuridico che trova fondamento negli artt. 1813 e seguenti del codice civile. Il sinallagma del contratto obbliga vicendevolmente le parti contrattuali, ovverosia il mutuante (generalmente l'istituto di credito) ed il mutuatario (il soggetto privato). Il mutuo in asta è una particolare forma di finanziamento erogata da alcune banche in convenzione con diversi Tribunali, il cui scopo è quello di sovvenzionare l'acquisto di immobili attraverso la partecipazione del mutuatario ad un'asta giudiziaria. Il mutuo per immobili in asta è rivolto principalmente ai soggetti privati (persone fisiche, ma anche giuridiche, imprese, società) privi di liquidità e che intendono partecipare ad una procedura esecutiva avanzando un'offerta all'incanto, così come disposto dall'art. 585 del c.p.c..
Il mutuo viene erogato solo dopo l'aggiudicazione del bene in sede di incanto, finanziando un capitale massimo pari all'80% del prezzo dell'immobile. Fra prezzo di acquisto e valore effettivo viene scelto il parametro minore. Per aderire alle offerte predisposte dai vari istituti bancari ed accendere un mutuo in asta, è necessario informarsi preventivamente su quali siano i Tribunali che aderiscono alle convenzioni definite dall'Associazione Bancaria Italiana. E' possibile reperire presso il sito dell'ABI sia l'elenco delle banche convenzionate che quello dei Tribunali.
Il mutuo in asta può essere richiesto per l'acquisto di immobili residenziali e per fabbricati ad uso commerciale, differenziando i prodotti bancari a seconda se l'acquisto avviene da parte di un'impresa o di una persona fisica. Come accade in una tradizionale richiesta di mutuo, anche nel finanziamento per l'acquisto in asta è necessario possedere una serie di garanzie volte a tutelare il rimborso del capitale prestato. Sarà quindi fondamentale accertare il possesso di un reddito, avere un merito creditizio eccellente ed offrire idonei avalli oltre all'ipoteca volontaria. Generalmente l'istituto bancario affianca una serie di servizi, come quelli di consulenza giuridico-economica, a supporto dell'operazione finanziaria, che accompagneranno il cliente fino alla conclusione della procedura esecutiva.


Normativa Di Riferimento

La normativa base che disciplina il mutuo in asta è rinvenibile nel codice civile e in quello di procedura civile. Nello specifico il riferimento è agli artt. 1813 e seguenti del codice civile che definiscono il negozio giuridico (art. 1813), il trasferimento della proprietà del bene oggetto del mutuo (art. 1814), gli interessi (art. 1815), il termine per la restituzione (artt. 1816 e 1817) e la rateizzazione del rimborso (art. 1819).
Il codice di procedura civile stabilisce invece le modalità e i termini con cui può essere indetta un'asta, specificando, all'art. 585, comma 3, che: "Se il versamento del prezzo avviene con l’erogazione a seguito di contratto di finanziamento che preveda il versamento diretto delle somme erogate in favore della procedura e la garanzia ipotecaria di primo grado sul medesimo immobile oggetto di vendita, nel decreto di trasferimento deve essere indicato tale atto ed il conservatore dei registri immobiliari non puo’ eseguire la trascrizione del decreto se non unitamente all'iscrizione dell’ipoteca concessa dalla parte finanziata". L'articolo in questione è stato modificato nel 2005 con il D.L. n. 35 emanato con la finalità di creare un piano d'azione per lo sviluppo economico, sociale e territoriale del Paese. In sostanza, la norma favorisce la partecipazione alle aste giudiziarie di tutti i potenziali interessati, che abbiano o meno disponibilità di capitale immediato per l'acquisto dell'immobile. Dopo la sottoscrizione del mutuo, e al momento dell'aggiudicazione dell'immobile, si provvederà ad iscrivere un'ipoteca di primo grado a favore dell'ente erogatore del finanziamento. Nel decreto di trasferimento, emanato dal Tribunale che ha eseguito la vendita all'incanto dell'immobile, verrà annotato il contratto di mutuo stipulato fra aggiudicatario e istituto di credito, mentre il conservatore dei registri immobiliari trascriverà sia il provvedimento del giudice che l'ipoteca sull'immobile trasferito. Con apposito decreto, il giudice esecutivo pronuncia il trasferimento del bene espropriato a favore dell'aggiudicatario (art. 586 co. 1 c.p.c.). Con esso si trasferisce definitivamente la proprietà dell'immobile. La disciplina ante 2005 obbligava il versamento dell'intero prezzo da parte dell'aggiudicatario entro i termini fissati dall'ordinanza che disponeva la vendita, consegnando al cancelliere il documento comprovante il pagamento. In quest'ottica era pressoché impossibile per un privato procurarsi la somma necessaria da offrire all'incanto, a meno che non fosse in possesso di capitali acquisiti sotto forma di risparmio, di vendite precedenti oppure ottenuti con speculazioni finanziarie.
Alla disciplina giuridica dell'ordinamento italiano si affiancano i regolamenti bancari che, mediante Fogli Informativi, definiscono le Condizioni Generali del contratto di mutuo chiarificando eventuali clausole e le garanzie richieste per la concessione del prestito. Oltre all'ipoteca, la banca potrà richiedere una fideiussione da parte di un terzo, la sottoscrizione di una polizza mutuo in concomitanza con quella obbligatoria per furto ed incendio, nonché la valutazione dell'immobile da parte di un perito nominato dall'istituto.


Banche Convenzionate

Le banche presso cui è possibile richiedere un mutuo per l'acquisto di immobili in asta sono rinvenibili in un elenco in continuo aggiornamento disponibile presso il sito dell'ABI. Fra i maggiori istituti bancari convenzionati si rinvengono: Unicredit S.p.A. (in accordo con la maggioranza dei Tribunali Italiani che aderiscono alla procedura), il Gruppo Intesa San Paolo, Monte dei Paschi di Siena, DoBank, Che Banca, Banca Carige e altre.


Vantaggi Monetari E Fiscali

Se la vendita all'incanto di un immobile era un affare allettante per speculatori e capitalisti, l'ampliamento delle possibilità anche a soggetti privati consente di acquistare un immobile a prezzi vantaggiosi rispetto al valore di vendita definito, ad esempio, dalle agenzie immobiliari. La definizione del prezzo non viene fissata secondo parametri di mercato, come avviene nella tradizionale compravendita, bensì attraverso un prezzo base che, ai sensi degli artt. 568 e 15 del c.p.c., si basa sul reddito dominicale moltiplicato per un coefficiente che varia in base alla tipologia di causa, che sia essa inerente ad un diritto di proprietà, di usufrutto, di uso, di abitazione, di enfiteusi, di nuda proprietà.
L’articolo 16 del D.L. n. 18/2016, convertito dalla L. n. 49/2016, ha introdotto un regime di notevole favore per gli acquisti di immobili all’asta ma, ad oggi, lo sconto fiscale è previsto solo fino al 31 dicembre 2016. L’agevolazione consiste nella possibilità di corrispondere le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa (€ 200 ciascuna) relativamente agli acquisti di immobili perfezionati nell’ambito di una procedura giudiziaria di espropriazione immobiliare oppure nell’ambito di una procedura fallimentare. In mancanza di tale agevolazione, l’acquirente dell’immobile all’asta sarebbe stato tenuto al pagamento dell’imposta di registro nella misura del 9% da applicarsi sul valore dell’immobile fiscalmente rilevante, unitamente alle imposte ipo-catastali in misura fissa di € 50, ordinariamente dovute per gli acquisti di “seconde case” o di immobili “commerciali”.


Procedura Di Partecipazione Alle Aste Giudiziarie

Per partecipare ad un'asta giudiziaria è necessario possedere tanta scaltrezza e le informazioni giuste giungere preparati all'incanto ed ottenere il bene tanto agognato. Il sito www.astegiudiziarie.it consente di rimanere aggiornati sulle vendite giudiziarie in corso. L'interessato, mediante l'inserimento sul portale di alcuni parametri, potrà visualizzare le vendite immobiliari e il valore dei beni oggetto di procedura esecutiva. Lo stesso portale evidenzia le vendite più allettanti visualizzabili nella home page. Sarà inoltre possibile reperire tutti i documenti necessari per individuare il Tribunale competente, la cauzione, il prezzo minimo, il valore del bene (necessario per ottenere il mutuo in asta), e le modalità di vendita. La procedura di partecipazione ad un'asta, i tempi, le modalità e le offerte sono disciplinate a partire dagli artt. 570 e 580 del c.p.c.. La vendita dell'immobile potrà avvenire con o senza incanto. Nel primo caso è necessario che l'interessato presti una cauzione (pari ad 1/10 del prezzo d'asta), da versare a favore del Tribunale presso cui è in esecuzione l'asta giudiziaria. Inoltre sarà fondamentale dichiarare la propria residenza o eleggere un domicilio nel comune in cui ha sede il giudice che ha proceduto alla vendita. Tale norma ha lo scopo di individuare un indirizzo per le notificazioni degli atti e delle comunicazioni, in assenza del quale verranno fatte presso la cancelleria del tribunale competente (art. 582). Nella vendita senza incanto l'offerente presenta un'offerta di acquisto in busta chiusa, da depositare presso la Cancelleria del Tribunale competente. Le buste contenenti le offerte saranno aperte ed esaminate in apposita apposita udienza fissata dal giudice. L'offerta è una dichiarazione all'interno del quale l'interessato può fissare un prezzo definendo le modalità di pagamento in caso di aggiudicazione. In entrambi i casi è buona norma affidarsi agli esperti del settore per determinare un'offerta adeguata che possa essere accolta dal giudice e sia di fondamento per la concessione di un mutuo in asta.

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