SURROGA MUTUO


Premessa sulla Surroga Mutuo

Ogni problematica inerente le surroghe non può prescindere da quanto indicato al riguardo dal cosiddetto Decreto Bersani del 2007, con il quale veniva finalmente disciplinato, e semplificato, il trasferimento da una banca ad un'altra di un contratto di mutuo. Soprattutto, con tale decreto, veniva sancito il diritto di chiedere surroghe (da parte dei mutuatari), il divieto di rifiutarle (da parte della banche surrogate) e, soprattutto, la loro gratuità. Le facilitazioni del decreto da una parte e la crisi economica dall'altra hanno poi definitivamente fatto decollare le surroghe stesse, per cui la tematica non è mai stata come ora di così stretta attualità. Essenzialmente però l'istituto della surroga mutuo resta legato indissolubilmente al mutuo immobiliare che è, per definizione, un finanziamento finalizzato all'acquisto di un immobile. È conosciuto anche come "mutuo ipotecario" in quanto è previsto che, a garanzia della restituzione delle somme prestate dall'istituto bancario al mutuatario, venga rilasciata sull'immobile stesso una ipoteca che permette, in caso di insolvenza, al creditore di espropriare il bene in garanzia al fine di porlo in vendita forzata all'asta.
In relazione alla surroga mutuo è particolarmente interessante notare come l'ipoteca venga trasferita, insieme al mutuo, dalla banca surrogata a quella surrogante.
Bene sarebbe, però, a questo punto fare un passo indietro ed andare a vedere quali sono le principali caratteristiche del prodotto "mutuo" prima ancora di parlare di surroghe: difatti di quest'ultime può essere fatta richiesta solo e soltanto in presenza di mutui già in essere.


Definizione di mutuo

Il mutuo è un contratto fra 2 parti, una detta mutuante e l'altra mutuataria, in base al quale la prima "presta" una somma di denaro alla seconda che, in una fase successiva e nei modi previsti dal contratto stesso, si obbliga a restituire tale somma. Il mutuo bancario è la tipologia di mutuo più conosciuta, ma ne esistono altri tipi, e precisamente: quello edilizio, quando viene finanziato non l'acquisto, ma la costruzione di un immobile; quello per ristrutturazione che, com'è facile comprendere, ha come scopo quello di finanziare i lavori di ristrutturazione di un bene immobiliare; ed infine quello per liquidità, quando la somma viene prestata proprio per venire incontro all'esigenza del mutuatario di avere a disposizione denaro liquido. In verità, fra i tipi di mutuo andrebbe citato anche il cosiddetto mutuo chirografario, la cui erogazione però non è vincolata necessariamente alla prestazione di garanzie.


Garanzie sul mutuo

Tecnicamente l'ipoteca è l'unica garanzia che la banca chiede al mutuatario per erogare il mutuo. Tuttavia gli istituti bancari, al fine di ridurre al minimo i rischi di un mancato rientro del capitale finanziato, affiancano alle garanzie reali alcune "precauzioni": fra queste vanno segnalate le assicurazioni, che possono essere obbligatorie oppure facoltative. Per legge, almeno nel nostro paese, le sole assicurazioni obbligatorie sono quelle contro l'incendio e le esplosioni. In generale, tutti i soggetti del contratto di mutuo possono ritenersi "tranquillizzati" dalla stipula di questo tipo di assicurazioni. Tuttavia, all'atto della stipula del mutuo vengono spesso richieste dall'istituto altre assicurazioni accessorie e, soprattutto, facoltative: fra esse quella impropriamente denominata "assicurazione mutuo". Si tratta spesso, in realtà, di una polizza vita, con la quale la banca intende proteggersi dai rischi connessi ai principali imprevisti che possono riguardare la vita del mutuatario. Inoltre, non è raro il caso in cui l'istituto bancario stesso vincoli la stipula di questo tipo di assicurazione all'erogazione del mutuo. Si faccia attenzione alla sottigliezza legislativa: il mutuatario può rifiutare la stipula di una "assicurazione mutuo", ma la banca può approvare o meno la richiesta di mutuo a proprio insindacabile giudizio. Va comunque detto, ad onor del vero, che una polizza vita garantisce anche il mutuatario in caso di eventi che impediscano il regolare saldo delle rate. Specificatamente tali polizze coprono contro il decesso (TCM, cioè copertura assicurativa temporanea causa morte) e contro eventi infortunistici (ITP, cioè copertura assicurativa invalidità totale permanente). Un tipo di assicurazione poi particolarmente utile, benché anch'essa facoltativa, è quella che copre le rate in caso di perdita del lavoro da parte del mutuatario.


Valutazione del mutuo

Data per dovuta questa digressione sul problema delle assicurazioni facoltative, resta da vedere cosa succede effettivamente all'atto di richiesta del mutuo, quando dovesse accadere che il mutuatario inizi ad avere dei problemi con le rate a scadere, ed infine cosa quando è il momento di pensare alle surroghe. Innanzitutto, l'atto di mutuo è solo la conclusione di un percorso che passa attraverso un'istruttoria ed una perizia. L'istruttoria prevede una fase di apertura in cui viene effettuata una valutazione preliminare della domanda di mutuo, con particolare attenzione ai parametri economici riguardanti il cliente (valutando le sue capacità reddituali, oltre che patrimoniali, l'istituto bancario si farà una prima idea sul fatto se egli sarà in grado o meno di restituire il finanziamento). Una volta prodotta la documentazione necessaria per approntare la domanda di mutuo, un tecnico incaricato dalla banca procederà ad effettuare una perizia dell'immobile. La fase di istruttoria viene infine chiusa con l'eventuale delibera di concessione del finanziamento. Come detto, il mutuo viene concesso contestualmente all'accensione di un'ipoteca sull'immobile oggetto del mutuo stesso.


Tipologie di mutuo

Il mutuo è un contratto estremamente complesso, caratterizzato da molti elementi distintvi: uno degli elementi più interessanti, anche e soprattutto per la valutazione della convenienza di un tipo di mutuo rispetto ad un altro, è il tipo di tasso applicato dalla banca. In base a quest'ultimo si avranno mutui a tasso fisso, a tasso variabile o a tasso misto. Altro elemento distintivo è la finalità del mutuo, che può essere mutuo acquisto casa, mutuo sostituzione più liquidità o surroga mutuo. Infine altro parametro importante da tenere in considerazione è la percentuale di importo finanziato richiesto in rapporto con il valore dell'immobile. Questo valore chiamato LTV (Loan To Value) può variare da massimo del 100% (mutui al 100%) ad un minimo deciso dal cliente. La regola seguita da tutti gli istituti bancari è che quanto più alto è il valore di LTV, tanto maggiore è lo Spread applicato. Parimenti, ad un basso rapporto di LTV, corrisponde un minor tasso applicato dalla banca. La scelta della tipologia di mutuo da parte del singolo cliente è molto difficile, vista la varietà di mutui e se non si ha un minimo di conoscenza specifica è consigliebile farsi guidare nella scelta da un professionista che in base alle esigenze manifestate guiderà il cliente nella scelta del prodotto più adatto.


Surroga mutuo

In base a quanto sopra esposto, si può notare come esistano delle soluzioni pratiche che sopperiscono ad eventuali difficoltà che il mutuatario potrebbe ritrovarsi ad avere nel corso del finanziamento. Diversamente, si può procedere alla rinegoziazione del mutuo, alla sua sostituzione o alla surroga mutuo. La rinegoziazione del mutuo consente di rivedere le condizioni dell'atto a suo tempo stipulato alla luce di intervenute esigenze del mutuatario e dei cambiamenti che hanno nel frattempo interessato il mercato. La banca, in base agli specifici rapporti che intrattiene con il suo cliente, può accettare una rinegoziazione anche in caso di rate non pagate (a patto, naturalmente, che il contratto non sia stato già risolto). La sostituzione non è disciplinata da nessuna normativa (come lo sono, ad esempio, le surroghe) in quanto si realizza semplicemente tramite l'avvio di una nuova procedura di richiesta di mutuo. Com'è facile capire, la volontà delle parti decide quali saranno le caratteristiche del nuovo finanziamento: in particolare, il mutuatario potrebbe cercare di allungare i tempi di rimborso ed ottenere così un abbassamento dell'importo delle rate, oppure chiedere un finanziamento più alto rispetto all'importo complessivo delle rate a scadere, in modo da ottenere liquidità aggiuntiva. La surroga mutuo, invece, viene richiesta ad una nuova banca, detta banca surrogante, e prevede il divieto del vecchio istituto di opporsi alla richiesta. Pur non essendo la nuova banca obbligata ad accettare tale richiesta, l'arrivo in istituto di una domanda disurroga mutuo si traduce nell'acquisizione di nuova clientela per cui, in un momento come quello attuale, gli istituti bancari difficilmente la respingono a priori. L'operazione avviene senza spese da parte del mutuatario, ed anche senza perdere i benefici fiscali, non essendo prevista una nuova procedura (anche l'ipoteca segue il mutuo nel suo passaggio da un istituto bancario all'altro): anzi, eventuali oneri indebitamente richiesti possono produrre la nullità dell'atto, mentre anche le assicurazioni (ma solo quelle obbligatorie) restano a carico della banca. Solitamente una surroga mutuo viene richiesta quando il mutuatario si trova di fronte ad una oggettiva difficoltà a pagare e con essa egli otterrà un trattamento diverso in tema di tassi ed un allungamento dei tempi di restituzione, ma non l'abbassamento del saldo da pagare: anzi, per legge, l'importo del nuovo mutuo di surroga dovrà corrispondere all'importo complessivo delle rate da saldare.


Cessione del Quinto

Quindi, in base alle proprie specifiche esigenze, il mutuatario deciderà se chiedere una rinegoziazione, una sostituzione o una surroga mutuo del mutuo. Comunque esistono anche altri modi per risanare un momento di difficoltà finanziaria. Ove esistano le condizioni si può ricorrere anche ad altri tipi di finanziamenti, fra i quali va segnalata la cessione del quinto. Si tratta di una particolare tipologia di prestito personale dove la rata massima mensile per il rimborso del finanziamento non può superare il quinto dello stipendio e che può essere richiesta, però, solo da personale dipendente del settore statale, parastatale, privato e dalla categoria dei pensionati: la somma dell'esborso mensile delle varie rate (del mutuo e della cessione) deve essere, naturalmente, economicamente sostenibile dal mutuatario in difficoltà.

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